+7 (812) 327-5141 заказать звонок
info@trade-drive.ru

Методы оценки торгового потенциала объекта недвижимости

 

Карта торговой территорииКризис часто открывает неожиданные возможности по смене дислокации торгового объекта – магазина, кафе, ресторана. Разоряются конкуренты, закрываются офисы, в поисках новых клиентов владельцы помещений снижают арендные ставки. Все это может самым неожиданным образом менять ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, делая вполне доступными те объекты, о которых раньше приходилось только мечтать. Обратите внимание на то, сколько известных брендов за последние полтора года сменили локации, переехав в центр, на «топовые» улицы города. Может быть и вам пора задуматься о переезде?
Проблема в том, что хороших и подходящих помещений - единицы, а предложений на рынке – масса. Они могут сыпаться на Вас потоком, некоторые от разных агентств, с разными описаниями и т.д. Это потом, когда Вы отсмотрите сотню предложений, десятка три объектов посетите, Вы будете сразу узнавать «тот самый дом на отшибе» по первым строчкам. А сначала Вы потратите массу времени. Или еще хуже, решите, что подходящего для Ваших целей помещения нет. Или совершите самую страшную ошибку и возьмете не подходящее Вам помещение…Поэтому нужно уметь быстро и однозначно определять коммерческий потенциал объекта недвижимости, чтобы не совершать таких ошибок и не упускать появившихся возможностей. 
Выбор места, в первую очередь, зависит от Вашей стратегии и планов: от того, насколько четко Вы определили формат и нишу Вашего предприятия, кого отнесли к потенциальным клиентам и к основным конкурентам, от масштаба Вашего проекта и Вашего финансового потенциала. К подбору помещения надо подходить уже с пониманием, сколько объектов Вы хотите открыть в дальнейшем, чем и в каком формате они будут торговать, каким объемом средств Вы располагаете на первоначальном этапе, сколько времени Вы можете потратить на «раскрутку», когда наступит «критическая отметка» Вашего бюджета и т.д. Нюансов очень много и мы подробно обсуждаем их в других статьях. Сейчас мы предположим, что Вы знаете ответы на все вышеперечисленные вопросы.
Независимо от того, собираетесь ли Вы заниматься подбором помещения сами или прибегнете к услугам агентов, необходимо составить четкий перечень критериев отбора помещения. Ваш перечень требований должен быть похож на ступенчатый фильтр, проходя через который, варианты оцениваются с разных сторон и отсеиваются. Надо оценивать ситуацию реально - есть наши пожелания и видение своего идеального помещения, а есть обязательные условия, без соответствия которым помещение не может использоваться.


Формат и бюджет

Итак, первый фильтр – это основные критерии, Ваш формат и Ваш бюджет. Если Вы решили, что торговая площадь должна быть около 150 м2, то надо рассматривать помещения общей площадью от 170 до 250 м. Так же при составлении бизнес-плана и бюджета инвестиций Вы уже оценили арендные ставки, поняли, что в Вашем регионе для торговых помещений ставка варьируется, предположим, от 500 до 2500 рублей за метр и при оценке рисков и расчете периода окупаемости заложили допустимую для Вас стоимость аренды, предположим, 250 тысяч рублей. Таким образом, Вы рассматриваете объекты с арендной ставкой от 500 рублей (минимум по рынку) до 1500 рублей.
Конечно, всегда есть некий допуск, и надо понимать, что 170 метров может превратиться и в 155, а 1500 рублей в 1700. Но раздвигать границы до бесконечности нет смысла, так как существует риск траты большого количества времени и в результате выбора не того помещения.

Технические характеристики

Второй фильтр – это всевозможные технические и конструктивные характеристики помещения, а также его юридический статус. Тот же продуктовый магазин или ресторан – это объект, деятельность которого регламентируется большим количеством отраслевых норм и правил. Чтобы избежать в дальнейшем конфликтов с проверяющими органами, дополнительных затрат на согласования и приведения помещения в соответствие, а также не иметь ограничений по ассортименту, определяем сразу необходимый минимум требований к помещению:

  1. Помещение должно находиться на первом/цокольном этаже стационарной постройки, то есть быть объектом капитального строительства. Исключением являются помещения в торговых центрах, но критерии их оценки отличаются от классических, поэтому рассмотрим их отдельно.
  2. Помещение должно иметь документально подтвержденное коммерческое назначение. Покупка нескольких квартир на первом этаже жилого дома с последующим их объединением – часто встречающаяся практика, но мало снести стены, надо получить разрешение, перевести помещение в нежилое, получить на него кадастровый паспорт. Арендовать для размещения магазина квартиры № 31, 32 и 33 не стоит.
  3. Для получения алкогольной лицензии договор аренды должен быть заключен на срок более года, что предполагает регистрацию в РосРеестре. Помещение должно быть введено в эксплуатацию и иметь документально подтвержденного собственника и/или арендатора, если речь идет о субаренде.
  4. Всеми регионами ведется борьба за здоровый образ жизни и правильное воспитание подростков. Поэтому надо учитывать, что торговля алкоголем и табачными изделиями не разрешается в местах, имеющих общие прилегающие территории с детскими, образовательными, спортивными, оздоровительными и лечебными заведениями. В каждом регионе требования разные, от 20 до 150 метров, но если соседняя дверь с объектом – это подростковая секция, существует большая доля вероятности, что получить алкогольную лицензии будет невозможно.
  5. Если помещение находится на первом этаже жилого многоквартирного дома, существуют ограничения по организации разгрузки машин, а также размещению холодильных установок на фасадах под жилыми окнами. Этот вопрос, конечно, можно обойти, но при прочих равных данных, стоит отдать предпочтение помещениям с техническим этажом, отдельной зоной загрузки и т.д. Из личного опыта могу сказать, что были случаи, когда жильцы дома ставили в арке ворота, чтобы воспрепятствовать въезду машин во двор, жаловались в РосПортебНадзор, эндшпилем был воткнутый в кондиционер лом.
  6. В помещении должно быть два входа: основной – для посетителей и дополнительный – для загрузки товара. Дополнительный вход может быть организован на фасаде, отдельно от входа для посетителей или с выделением общего тамбура, со стороны двора и т.д. Организация зависит от конфигурации помещения, но входа должно быть минимум 2.
  7. В помещении обязательно должны быть системы водоснабжения и канализации. Это обязательное требование РосПотребНадзора.
  8. Обратите внимание на выделенную электрическую мощность. Продуктовый магазин или ресторан предполагает размещение холодильного, морозильного и теплового оборудования. Общая потребляемая мощность, безусловно, будет зависеть от ассортимента, количества холодильников и выбранной системы организации холодоснабжения. Но 25-30КВт – это необходимый критический минимум.
  9. Обязательно наличие складских помещений для магазина и кухни для ресторана. Стандартное соотношение, которое позволяет эффективно использовать площади и обеспечивать удобство работы, это 70% к 30%. То есть при общей площади помещения 200 м, логично 130-150 м использовать непосредственно для торговли (торговый зал) и 50-70 м - для организации подсобных помещений: складов, кухни, кабинетов, фасовок, зоны приемки и т.д. В жизни, конечно, деление зависит, в основном, от формы помещения, расположения входов, сан. узлов и т.д. Но не имеет смысла брать помещение, в котором не выделить полноценный торговый зал более 50% от общей площади, или, наоборот, нет возможности организовать хранение и приемку товара.

После того, как Вы отфильтровали предложения, применяя предложенный принцип, вариантов останется немного. Но значительно увеличится вероятность того, что остались именно целевые объекты, подходящие Вам по площади, стоимости и техническим характеристикам. И остается третий фильтр, самый сложный – коммерческий. 

Коммерческий потенциал объекта


Вы должны оценить, будут ли покупатели в Вашем магазине или посетители в вашем ресторане, а точнее, какова вероятность, что они к Вам зайдут, когда Вы откроетесь.
Рассмотрим анализ коммерческого потенциала объекта на примере магазина формата «у дома». Именно формату «у дома» соответствует торговая площадь 150 м2 и рассматривать наше помещение мы будем с точки зрения данного формата.
Итак, перед поездкой на объект находим наш адрес на интернет-карте, распечатываем несколько карт в разных масштабах. Подъезжая к нашему помещению, мы начинаем рассматривать его потенциальную перспективность с точки зрения посещаемости и привлекательности:

  1. Оцениваем просматриваемость объекта: издалека ли мы его заметили или искали, даже зная адрес? Фасад и входная группа объекта расположены со стороны магистрали/проезжей части/променада или со двора? Наличие витринных окон, возможность размещения вывески на фасаде – это всегда плюсы для дальнейшей рекламной кампании. Если помещение находится в цоколе, то играют роль глубина и удобство лестницы.
  2. Изучаем удобство подхода и подъезда к объекту:наличие рядом с объектом остановок общественного транспорта, пешеходных переходов, асфальтированного променада, пешеходных дорожек, организованной или стихийной парковки, возможности развернуться для проезжающих по противоположной стороне улицы автомобилей. Если дом «длинный», то преимуществом является наличие сквозного прохода, арки, рядом с помещением.
  3. Оцениваем состояние помещения: размеры дверного проема, высота потолка, форма помещения, возможность выделить полноценный торговый зал правильной формы, уровень строительной готовности/косметической отделки помещения, наличие и состояние инженерных сетей и коммуникаций.
  4. У каждого объекта есть своя торговая территорий - «зона влияния» или «радиус охвата». Это та территория, на которой данный объект является ближайшим (или одним из ближайших) для проживающих/работающих там людей, что дает основания рассчитывать на их повышенную лояльность при прочих равных данных. Для минимаркета «у дома» радиус охвата распространяется на территорию, находящуюся в пятиминутной шаговой доступности, то есть 400 метров от магазина в каждую сторону. Расстояние считается по тротуару, пешеходным дорожкам и явно выраженным «тропинкам». Очень важно оценить ширину прилегающей магистрали и интенсивность транспортного потока. Если это дорога с интенсивным движением, искусственной разделительной полосой/забором посередине, виадук, в общем, магистраль, предполагающая сложную систему пешеходного перехода – подземный или надземный - надо понимать, что жители домов на противоположной стороне дороги не включаются в потенциальную зону охвата, хотя формально и попадают в 400-метровый радиус.
  5. Оценка структуры и состава зоны охвата: берем карту, рисуем круг радиусом 400-500 м, центр – наше помещение. С учетом удобства подходов, наличия препятствий сокращаем или расширяем границы нашей зоны влияния. Определив границы зоны, начинаем выяснять ее потенциал/состав. Считаем количество жилых домов и количество квартир в них, наносим на карту объекты массового посещения – поликлиники, школы, бизнес-центры, промышленные предприятия и административные учреждения. Изучаем пешеходный и автомобильный траффик вдоль фасада объекта, то есть наблюдаем какое-то время за людскими потоками, делаем хронометраж. Изучаем конкурентов, находящихся внутри нашей зоны охвата и на ее границах. Наносим все торговые точки на карту, делаем небольшие комментарии по их размерам, ассортименту, внешней привлекательности.

Карты торговой территории

Если во время посещения объекта Вы пришли к выводу, что район населенный, количество конкурентов среднее, а внешний вид помещения соответствует Вашим ожиданиям, остается последний этап, это систематизация собранной информации, ее анализ и прогноз будущей выручки.
Существуют две ключевых составляющих оборота торгового объекта – количество чеков и средний чек. Наша задача спрогнозировать эти показатели, основываясь на собранном при посещении объекта материале.

Алгоритм расчета количество чеков (покупок) в день


  1. Наша основная целевая аудитория – это жители домов, расположенных в зоне охвата. Когда мы производили «разведку на местности» мы нанесли на карту дома, расположенные в этой зоне, а также посмотрели количество квартир в каждом доме. Умножив количество домов на количество квартир в соответствующем доме, мы получаем общее число домохозяйств. У нас магазин у дома, то есть магазин повседневной докупки, поэтому мы предполагаем, что независимо от численности домохозяйства, 1 квартира равна одному потенциальному покупателю: сегодня за батоном заходит муж после работы, а завтра бабушка по пути с почты, но все равно потребность домохозяйства равна одному батону в день.
  2. Дальше мы должны посчитать сколько раз в течение определенного периода, например, месяца, среднестатистическое домохозяйство осуществляет повседневные покупки в магазине нашего формата. Для каждого региона и даже района данные различны, но согласно различным источникам, среднее количество походов в магазин за продуктами равно трем в неделю, то есть 12 раз в месяц. Таким образом, общее число покупок в месяц равно количеству покупок, умноженному на число домохозяйств в зоне охвата.
  3. Помимо жильцов окружающих нас домов, существует дополнительная аудитория – это люди, которые попадают в нашу зону при посещении расположенных в ней массовых объектов – школ, поликлиник, бизнес-центров и т.д., а также регулярно проходят мимо нашего объекта. Готовой формулы для точного расчета числа дополнительных покупателей в природе нет. Все зависит от удобства расположения магазина, от района – спальный или центр, от ассортимента и формата. Имеет смысл подежурить в районе входа в утренние и вечерние часы пик, посчитать количество проходящих мимо людей, после чего вывести среднее число прохожих за день. И предположить, например, что каждый пятый может зайти.
  4. Таким образом, комбинируя научный подход, интуицию и воображение, получили некое число покупок, совершаемых всем составом района, в месяц. При этом надо помнить, что в нашей зоне охвата есть и конкуренты, как прямые – магазины у дома с полным ассортиментом, так и в разрезе отдельных групп – овощные павильоны, ларьки, стихийные рынки, мясные лавки – в общем все, кто полностью или частично продает товары, предполагающиеся в нашем ассортименте. Выбираем прозрачные критерии оценки, например, близость расположения (внутри зоны охвата), узнаваемость бренда, уровень цен, глубина ассортимента, внешний вид магазина. И ставим оценку каждому конкуренту. Систему оценки можно выбрать любую: в процентах, в баллах, долях. Затем по такой же системе оцениваем свой проект, исходя из планируемого формата. То есть если Вы понимаете, что цены будут явно выше, чем в Пятерочке, но ниже, чем на рынке, выставляем по этому критерию Пятерочке 5 баллов, себе 3, а рынку 1. Оценив всех игроков рынка, составляем пропорцию: общий покупательский потенциал района распределяем соответственно привлекательности участников рынка. 

Порядок определения размера чека


Средний чек зависит от большого количества факторов. Основная зависимость – региональная. В больших городах, таких как Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург более половины рынка принадлежит сетевым гипермаркетам и супермаркетам. За счет непрерывных и агрессивных рекламных кампаний, сетевой ценовой политики, концентрации большого ассортимента и многих других факторов крупные сети давно стали привычным местом для совершения глобальных семейных закупок. Магазины формата «у дома» воспринимаются как места повседневных докупок, в основном, товаров категории «фреш» или спонтанных покупок, что снижает уровень среднего чека.
Надо понимать, что средний чек зависит от времени, проведенного покупателем в торговом зале и от удовлетворенности ожиданий покупателя, то есть от размеров торгового зала, глубины ассортимента, внешнего вида и качества товаров, уровня цен, сервиса и т.д. При этом надо понимать, что при прочих равных данных средний чек будет отличаться в магазине, расположенном у метро и в магазине, расположенном в глубине спального района. Чем больше «проходка», тем больше количество чеков и ниже средний чек.
Уровень доходов населения именно в Вашем районе, можно определить по типу домов, уровню конкурентов и неконкурентных организаций сферы услуг – рестораны, бары, салоны красоты, фитнес-центры, количеству школ и детских садов. Имеет смысл оценить количество парковок, класс припаркованных машин.
Рассчитав количество чеков и средний чек, Вы должны сравнить полученную выручку с цифрами Вашего бизнес-плана. Если реалистичная цифра потенциальной выручки получается больше, чем плановый пессимистический минимум – поздравляю, Вы нашли Ваше помещение!

Об авторе:

Лисовая Елена, генеральный директор "Restart Retail Studio"


Лисовая Елена   

"В моем активе имеется добротное экономическое образование, существенно подправленное пятнадцатилетней практикой в ритейле. И реальный опыт на всех участках стартапа: от расчета перспективности открытия и потенциальной зоны охвата до джамперов и шариков с логотипом, от компрессоров и конденсаторов до потолков Грильято, от слаботочной проводки до планограмм, от abc-анализа до чертежей…

Я ответственно заявляю, что открыть магазин - это еще не все. Дальше начинается самое сложное: поддерживать заданный уровень, мотивировать и обучать персонал, анализировать продажи и корректировать ассортимент, зонирование, промо-активность и программы лояльности...искать конкурентные преимущества, контролировать затраты, внедрять новые технологии. И все время идти дальше"

Рестарт



Вам будут интересны другие статьи на эту тему: 

Автоматизация бизнеса:  выгода, польза, конкурентное преимущество
Будущее российского бизнеса, его успех и перспективы неразрывно связаны с автоматизацией бизнес-процессов: сегодня это уже не вызывает никаких сомнений.
Как рознице выживать в кризис
Мнение Елены Лисовой, генерального директора Restart Retail Studio, о новых реальностях Российского ритейла.  
Метод 5W для определения целевой аудитории ресторана
Отсутствие средств на рекламу в условиях кризиса приводит к необходимости тщательно продумывать маркетинговую активность.

Возврат к списку


Charles
[URL=http://www.retro-jordans.us/]Retro Jordans[/URL]
[URL=http://www.kyrieirving-shoes.us.org/]Kyrie Irving Shoes[/URL]
[URL=http://www.nike-airvapormaxflyknit.us/]Nike Vapormax Flyknit[/URL]
[URL=http://www.valentinosshoes.us.org/]Valentino Shoes[/URL]
[URL=http://www.timberlandsboots.us.org/]Timberland Boots[/URL]
[URL=http://www.pandoraa.us.com/]Pandora[/URL]
[URL=http://www.pandoraoutlet-charms.us.com/]Pandora Outlet[/URL]
[URL=http://www.redbottomslouboutin.us.org/]Red Bottoms[/URL]
[URL=http://www.jordans-sneakers.us.com/]Air Jordan Sneakers[/URL]
[URL=http://www.pandorajewelryofficial-site.us/]Pandora Jewelry[/URL]
[URL=http://www.curry5.us.org/]Curry 5 Shoes[/URL]
[URL=http://www.nikeairmax98.us/]Nike Air Max 98[/URL]
[URL=http://www.adidashumanrace.us/]Human Race Shoes[/URL]
[URL=http://www.disneypandoracharms.us/]Disney Pandora Charms[/URL]
[URL=http://www.katespadeoutlets-online.us.com/]Kate Spade Outlet Online[/URL]
[URL=http://www.balenciagatriples.us.org/]Balenciaga Sneakers[/URL]
[URL=http://www.jordan9.us.com/]Air Jordan 9[/URL]
[URL=http://www.pandoraringssite.us/]Pandora Rings[/URL]
[URL=http://www.jordan11winlike96.us/]Win Like 96[/URL]
[URL=http://www.pandorajewelryofficial-site.us.com/]Pandora Jewelry Official Site[/URL]
[URL=http://www.pandora-braceletcharms.us/]Pandora Bracelets[/URL]
[URL=http://www.nike-roshes.us/]Nike Roshe One[/URL]
[URL=http://www.nikeairmaxs-270.us.com/]Air Max 270[/URL]
[URL=http://www.jordan14.us.com/]Air Jordan 14[/URL]
[URL=http://www.pandoracharmsbracelets.us.com/]Pandora Charms Bracelets[/URL]
[URL=http://www.jordan-8.us/]Jordan Retro 8[/URL]
[URL=http://www.pandoracharmsjewelry.us.org/]Pandora Jewelry[/URL]
[URL=http://www.pandorajewelrywebsite.us.com/]Pandora Jewelry[/URL]
[URL=http://www.adidasnmdr1.us.org/]Adidas NMD[/URL]
[URL=http://www.pandorajewelrycharms.us.org/]Pandora Jewelry[/URL]
[URL=http://www.yeezys-boost.us.org/]Yeezy Boost[/URL]
[URL=http://www.pandoracom.us/]Pandora Charms[/URL]
[URL=http://www.pandorabracelet-clearance.us.com/]Pandora Bracelets[/URL]
[URL=http://www.airjordansneakers.us.com/]Air Jordan Sneakers[/URL]
[URL=http://www.jewelrypandora.us.org/]Pandora Jewelry Outlet[/URL]
[URL=http://www.fitflopsclearance.us.com/]Fitflops Clearance Outlet[/URL]
[URL=http://www.pandorajewellery.us.com/]Pandora Charms[/URL]
[URL=http://www.pandorascharms.us.org/]Pandora Charms[/URL]
[URL=http://www.jordanshoesretro.us.com/]Jordan Shoes For Men[/URL]
[URL=http://www.kyrie4.us.org/]Nike Kyrie 4[/URL]
[URL=http://www.jordanretros.us.com/]Jordan Retro[/URL]
[URL=http://www.nikeairjordan.us.com/]Nike Air Jordan[/URL]
[URL=http://www.birkenstocksandalsoutlet.us.com/]Birkenstock Outlet[/URL]
[URL=http://www.pandorascharm.us.org/]Pandora Charms[/URL]
[URL=http://www.airjordanretro11.us.com/]Jordan 11[/URL]
[URL=http://www.vans-sneakers.us/]Vans Shoes[/URL]
[URL=http://www.ferragamo-outlets.us/]Ferragamo[/URL]
[URL=http://www.jordan10.us.com/]Air Jordan Retro 10[/URL]
[URL=http://www.christianlouboutinsshoes.us.com/]Christian Louboutin Outlet[/URL]
[URL=http://www.jordan-4.us.com/]Jordan 4[/URL]
[URL=http://www.kate-spadeshandbags.us.com/]Kate Spade Handbags[/URL]
[URL=http://www.katespadecom.us.com/]Kate Spade[/URL]
[URL=http://www.pandora-charmsoutlet.us.org/]Pandora Charms[/URL]
[URL=http://www.nike-uk.org.uk/]Nike UK[/URL]
[URL=http://www.nikeshoes-cheap.us.com/]Nike Shoes For Women[/URL]
[URL=http://www.airmax270.us.org/]Air Max 270[/URL]
[URL=http://www.jordan-12.us.com/]Jordan 10[/URL]
[URL=http://www.timberlands-outlet.us.com/]Timberland Outlet[/URL]
[URL=http://www.pandoraonline.us/]Pandora[/URL]
[URL=http://www.birkenstock-shoes.us/]Birkenstock Shoes[/URL]
[URL=http://www.pandorajewelrycz.us.com/]Pandora CZ[/URL]
[URL=http://www.nikeairforce1.us.org/]Nike Air Force 1[/URL]
[URL=http://www.nmdxr1.us/]Adidas NMD[/URL]
[URL=http://www.pandoraoutletjewelry.us.org/]Pandora Jewelry Outlet[/URL]
Имя Цитировать
 
Текст сообщения*
 
Хотите получать обучающие материалы по аналитике для магазинов?
Хотите получать обучающие материалы по аналитике для магазинов?
Решения
Наши клиенты
  • Магазин-кулинария "Афиет"
  • Ресторан "Гольфстрим"
  • Сеть алкогольных гипермаркетов "Виньон"
  • Сеть кафе-пекарен "Пироговый дворик"
  • Сеть магазинов игрушек "XS-игрушки"
  • Cеть магазинов "КАПО Дьюти Фри"
  • Сеть блинных "Рубли"
  • Ресторан "Веритас"
  • Столовая "Ежевика"
  • Сеть продовольственных магазинов "Морковь"

Сайт создан Группой компаний "СофтБаланс"
NULL